Podwyżka czynszu w lokalu niemieszkalnym

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Określenie wysokości czynszu w umowie, bez wyłączenia lub zmiany regulacji ustawowych, nie gwarantuje jednak niezmienności jego wysokości.

---

Forma zawarcia umowy najmu

Co do zasady umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Brak spełnienia tego wymogu nie powoduje jednak nieważności czynności prawnej. W takiej sytuacji dochodzi do „wyłączenia” stosowania postanowień dotyczących okresu na jaki umowa została zawarta, ponieważ poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Zawsze jednak okres najmu, nawet mający swe źródło w umowie pisemnej, nie może przekraczać 10 lat, zaś jeśli stronami umowy są przedsiębiorcy – 30 lat.


Czynsz jako essentialia negotii umowy najmu

Czynsz jest obowiązkowym elementem umowy najmu. Może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Brak określenia czynszu i nieodpłatny charakter oddania rzeczy w używanie należy poczytywać jako zawarcie umowy użyczenia. Wysokość czynszu powinna wynikać z zawartej między stronami umowy.


Podwyżka czynszu w lokalu innym niż mieszkalny

Stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ten ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony w umowie mogą inaczej określić sposób podwyżki czynszu, np. wskazując częstotliwość i sposób jego waloryzacji, bądź wyłączając możliwość zmiany opłat (w tym tylko na pewien czas trwania zobowiązania). W toku zawierania umowy należy poświęcić szczególną uwagę tym postanowieniom, aby właściwie zabezpieczały one nasze interesy. Jeżeli bowiem strony nie postanowią inaczej, wynajmujący lokal będzie mógł wypowiedzieć dotychczasowy czynsz jednostronnie, nie potrzebując do tego zgody najemcy. Sprzeciw najemcy należy wówczas traktować jako jego wolę rozwiązania umowy z upływem okresu wypowiedzenia.

Oświadczenie woli wynajmującego o zmianie wysokości czynszu prowadzi do zmiany istotnego postanowienia umowy, zatem powinno zostać złożone w takiej samej formie, jaką ustawa lub umowa stron przewidziały dla zawarcia umowy.

W przypadku lokali mieszkalnych, podwyżka czynszu musi uwzględniać szczególne warunki, wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.