Odrolnienie gruntów

Pojęcie odrolnienia gruntu wiąże się ze zmianą jego przeznaczenia z rolniczego na nierolnicze. W zależności od stanu faktycznego może być jedno- lub dwuetapowe.


Odrolnienie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu

Właściwe odrolnienie odbywa się przy udziale organów gminy, na terenie której położona jest działka i dotyczy zmiany przeznaczenia nieruchomości w uchwalanym przez radę gminy miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu. Wyjątkowo, jeżeli na obszarze nie obowiązuje plan miejscowy a jednocześnie grunt oznaczony jest klasą IV-VI, dopuszczalne jest dokonanie odrolnienia w drodze decyzji o warunkach zabudowy (na gruncie o klasie I-III można uzyskać w drodze decyzji o warunkach zabudowy prawo do postawienia zabudowy zagrodowej, czyli tzw. „siedliska” na działce rolnej).

Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby.

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych, stanowiących użytki rolne klas I–III, wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, chyba że grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

  1. co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
  2. położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
  3. położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych;
  4. ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Każdorazowo zmiana przeznaczenia gruntów rolnych, stanowiących użytki rolne klas I-III oraz każdych gruntów leśnych wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, chyba że dotyczy to terenu dla którego planu miejscowego nie sporządza się. Wyrażenie zgody następuje na wniosek wójta. Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych – opinię dyrektora parku. Stroną w postępowaniu o wydanie zgody jest organ wykonawczy gminy. Procedura ta odbywa się zatem co do zasady bez udziału właściciela działki.

Jeżeli plan miejscowy już obowiązuje i zakłada przeznaczenie terenu na cele nierolnicze, to znaczy, że odrolnienie już nastąpiło i można przejść do etapu związanego z rozpoczęciem użytkowania gruntu w nowym celu, co w niektórych wypadkach może się wiązać z uzyskaniem decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Jeśli planu miejscowego nie uchwalono, można złożyć w urzędzie gminy wniosek o wszczęcie procedury jego uchwalenia, jednak należy pamiętać, że taki wniosek jest tylko propozycją wniesienia projektu uchwały przez uprawniony do tego podmiot.


Wyłączenie z produkcji rolnej gruntu przeznaczonego na cele nierolnicze

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie gruntów i leśnych, dopiero po wydaniu przez właściwy organ decyzji zezwalających na takie wyłączenie możliwym jest wyłączenie z produkcji:

  • użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
  • użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego,
  • gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.

a ponadto także gruntów określonych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

  1. gruntów pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa, 
  2. gruntów pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
  3. gruntów pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,  
  4. parków wiejskich oraz gruntów pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
  5. gruntów rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
  6. gruntów pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,
  7. gruntów zrekultywowanych dla potrzeb rolnictwa,
  8. torfowisk i oczek wodnych,
  9. gruntów pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych,

 

W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem. 

W przypadku wniosku o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego ma on charakter wiążący, a wydawana przez organ decyzja ma charakter deklaratoryjny.

W razie wyłączania gruntów z produkcji, w decyzji o wyłączeniu, o której mowa można, po zasięgnięciu opinii wójta, nałożyć obowiązek zdjęcia oraz wykorzystania na cele poprawy wartości użytkowej gruntów próchnicznej warstwy gleby z gruntów rolnych klas I, II, IIIa, IIIb, III, IVa i IV oraz z torfowisk. W razie niewykonania obowiązku, osoba wyłączająca grunty z produkcji uiszcza za każdy 1 m3 wykorzystanej niewłaściwie próchnicznej warstwy gleby opłatę w wysokości obowiązującej w dniu wydania decyzji o ustaleniu wysokości opłaty, która wynosi z gleb klasy I i II oraz gleb pochodzenia organicznego – 291,45 zł; z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas III, IIIa i IIIb – 233,16 zł; z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych do klas IVa i IV – 174,87 zł.

Organ właściwy w sprawie wyłączenia z produkcji rolnej

Właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych jest starosta, a gruntów leśnych – dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. W odniesieniu do gruntów wchodzących w skład parków narodowych decyzje wydają dyrektorzy tych parków.

Załączniki do wniosku

Do wniosku należy załączyć w szczególności:

  1. projekt zagospodarowania działki (zgodnie z projektem budowlanym) wraz z zestawieniem powierzchni z zaznaczoną powierzchnią gruntów przeznaczonych do wyłączenia z produkcji i z uwzględnieniem klas i użytków znajdujących się w granicach działki (działek);
  2. decyzję o warunkach zabudowy (z klauzulą ostateczności), jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ewentualnie wypis/wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, jeżeli taki obowiązuje na wyłączanym obszarze.


Opłata za wyłączenie z produkcji rolnej

Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić

  1. należność - jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji;
  2. opłaty roczne w wysokości 10% należności, uiszczane: w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji;
  3. jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu (w odniesieniu do gruntów leśnych).

Obowiązek zapłaty powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

W razie zbycia gruntów, co do których wydano decyzje zezwalającą na wyłączenie, które jednak nie zostały jeszcze wyłączone z produkcji, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy, który wyłączył grunt z produkcji. W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest obowiązany o powyższym uprzedzić nabywcę.

Należności i opłat rocznych nie uiszcza się za grunty o powierzchni:

  • do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego
  • do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego
Jeżeli wyłączana powierzchnia jest większa, należność i opłaty roczne zostaną naliczone od nadwyżki.

Należność

Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Wysokość należności określona jest w ustawie.

Opłata roczna

Opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do dnia 30 czerwca tego roku, przyjmując w odniesieniu do gruntów rolnych kwoty określone w ustawie, zaś w odniesieniu do gruntów leśnych za podstawę ustalenia cenę 1 m3 drewna, stosowaną przy wymiarze podatku leśnego w danym roku. Wysokość opłaty zależy od klasy gruntu i wynika z art. 12 ust. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.


Jednorazowe odszkodowanie

Wysokość jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu stanowi różnicę między spodziewaną wartością drzewostanu w wieku rębności, określonym w planie urządzania lasu, a wartością w chwili jego wyrębu. W drzewostanach młodszych, w których nie można pozyskać sortymentów drzewnych, odszkodowanie to stanowi wartość kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację drzewostanów.

Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego do 500m2 w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 200m2, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Czy możliwe jest wyłączenie tylko części działki z produkcji rolnej?

Decyzja wyłączająca z produkcji rolnej grunt o przeznaczeniu nierolniczym nie musi dotyczyć całej nieruchomości, jednak ważne aby teren, który nadal ma być oznaczony klasoużytkiem „R” był rzeczywiście użytkowany na cele rolne.

 

Kancelaria Radcy Prawnego Marty Tadrowskiej-Brzoszczyk w Tucholi świadczy pomoc prawną w sprawach z zakresu prawa cywilnego oraz prawa administracyjnego, zapewniając Klientom wsparcie prawne w procesie przeniesienia praw do nieruchomości i przygotowania jej do zabudowy. 
Jeśli są Państwo zainteresowani zleceniem prowadzenia sprawy, zapraszam do kontaktu.

źródło obrazu: AB